Wird eine gewerbliche Immobilie z. B. an den Ehegatten verbilligt vermietet, kürzt die Finanzverwaltung den Werbungskostenabzug. Es gibt aber auch Fälle, da versucht die Finanzverwaltung diese ertragsteuerliche Sichtweise auf die Umsatzsteuer zu übertragen, um über die Mindestbemessungsgrundlage an mehr Umsatzsteuer zu kommen. Das Vorgehen ist jedoch zweifelhaft.
Anders als bei der privaten Wohnraumvermietung (§ 21 Abs. 2 EStG – 66 % Regelung) gibt es bei der Verpachtung gewerblicher Immobilien keine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Allerdings muss der Pächter auch keine Kürzung des Vorsteuerabzugs oder die Anwendung der Mindestbemessungsgrundlage hinnehmen. Das entschied jedenfalls das FG Sachsen (13.10.16, 8 K 1569/14, rkr.) und berief sich dabei auf die Rechtsprechung des BFH (5.6.14, BStBl II 14, 187, s.a. Abschn. 10.7 Abs. 6 S. 2 UStAE).
Die Mindestbemessungsgrundlage bei Leistungen an einen zum Vorsteuerabzug berechtigten Unternehmer ist dann nicht anwendbar, wenn der vom Leistungsempfänger in Anspruch genommene Vorsteuerabzug keiner Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG unterliegt. Zwar ist das aus einem Pachtverhältnis folgende Nutzungsrecht durch einen laufend zu entrichtenden Pachtzins entgeltlich erworben. Gleichwohl ist das Nutzungsrecht nicht zu bilanzieren und es kann seitens des Pächters kein Fall des § 15a UStG gegeben sein.
Praxishinweis: Das Urteil des FG Sachsen ist aber auch noch aus einem anderen Grund äußerst lesenswert. Es befasst sich ausführlich mit der Frage, wie eine ortsübliche Marktpacht zu ermitteln ist, wenn es keine Vergleichspachten gibt. Die Feststellung der angemessenen Pacht bei Vermietung von gewerblichen Immobilien unter nahen Angehörigen ist von enormer Bedeutung, sodass es sinnvoll sein kann, ein Sachverständigengutachten über die ortsübliche Miete bzw. Pacht einzuholen.
