Es ist für den Vermieter schon schlimm genug, wenn der Mieter die Miete einfach nicht mehr bezahlt. So richtig ärgerlich wird es aber, wenn das Finanzamt dann auch noch Umsatzsteuer auf die einbehaltene Kaution möchte. Doch das muss nicht sein.
Zahlungen für einen nach Gesetz oder Vertrag zu verantwortenden Schaden sind mangels Leistungsaustauschs echter Schadensersatz und damit nicht umsatzsteuerpflichtig. Unechter Schadensersatz liegt hingegen beim Verzicht gegen Entgelt auf einen gesetzlichen oder vertraglichen Anspruch vor. Ein solcher Verzicht auf eine Rechtsposition liegt zum Beispiel bei einem Aufhebungsvertrag mit Entschädigungsregelung vor, also etwa dann, wenn die Mietvertragsparteien den Vertrag aufheben und der Vermieter die Kaution behalten darf.
Im Falle des FG München (9.2.17, 14 K 2480/14, rkr.) konnte von einem Aufhebungsvertrag nicht die Rede sein. Der Mieter zahlte einfach die Mieten nicht mehr. Der Vermieter kündigte außerordentlich den über einen festen Zeitraum geschlossenen Mietvertag und erstritt die ausstehenden Mieten vor Gericht. Dort machte er auch erfolgreich Schadensersatz für den Mietausfall während der restlichen Festlaufzeit geltend, wofür er die Kaution einbehielt. Das Finanzamt vertrat die Ansicht, die einbehaltene Kaution sei der Umsatzsteuer zu unterwerfen, da sie keinen echten Schadensersatz darstelle. Das FG München ging jedoch von echtem Schadensersatz aus.
Praxishinweis: Aus einem unechten Schadensersatz wird nicht etwa deswegen ein echter, weil die Vertragsparteien die Zahlung als Schadensersatz bezeichnen oder vereinbaren, nur die durch die Freimachung entstandenen tatsächlichen Aufwendungen zu erstatten (vgl. Abschn. 1.3 Abs. 13 UStAE).
